[부동산 투자] 경매 하는 법 실전 7단계 정리

<INTRO>

이전 글에서 부동산 투자에서 경매의 의의와 장점에 대해서 알아봤다.

그렇다면 이제 경매를 실제로 하는 법을 처음부터 알아보도록 하자.

 

<경매 7 STEP>

 

1. 물건검색 & 권리분석

 

 굿옥션이나, 다른 사설 경매사이트들을 이용하면 편리하다.

물론 국가에서 운영하는 공식 대법원 경매사이트를 이용할 수도 있다.

 

 물건검색을 하고 괜찮은 물건을 찾는다. 이때 권리분석도 같이 하는 것이다.

권리분석과 물건검색을 쭈욱 하다가 이거 괜찮은 물건인 거 같다 하면 임장을 간다.

 

※ 권리분석 :

이 물건이 법적으로 안전한가 위험한가를 따져보는 것이다. 경매로 나왔다는 건 그

자체가 어떤 문제점이 있다는 뜻이다. 근데 어떤거는 낙찰받고 나서 그 문제가 모두

깔끔히 해결되는 물건이 있고 어떤 물건은 낙찰받고도 여전히 그 문제가 해결되지

않는 물건이 있다. 낙찰자가 그 전 주인의 죄까지 갚아야 되는 거라고 생각할 수 있

는데 그걸 인수라고 한다. 

 

2. 현장답사

 

 현장에 가면 먼저 그 매물을 보러 간다. 가능하면 점유자를 만나서 물건에 대해 물어

보거나 내부를 볼 수 있으면 좋다.. 하지만 점유자가 소유자인 경우 난감한 상황이 발

생할 수도 있다. 부동산에도 가서 물건에 대해 물어 본다. 그러나 부동산에는 경매 때

문에 왔다고는 말하지 않는 편이 좋다.

 

 현장가서 물건을 보면 생각보다 별로일 수도 있고, 생각보다(만큼) 괜찮을 수도 있다.

별로이면 안사면 되고, 괜찮으면 용기를 내서 법원에 가는 것이다.

 

3. 입찰

 

입찰은 그 관할지 법원에서 이루어 진다. 만약 제주도 물건이라면 제주도를 가야 하는 것이다.

보통 10시, 11시, 11시 20분, 11시 40분 등 12시 되기 전에 끝난다고 보면 된다.

낙찰이 되면 보증금 납부한 걸로 끝난 거고 진짜로 내 것이 된거다.

패찰되면 그냥 보증금 찾아오면 된다.

 

 경매 입찰가를 정하는 것도 굉장히 중요하다. 패찰되지 않을 너무 싸지 않은 가격과 경매의 메리트를

살릴 수 있는 그 합의점을 적절히 찾아야 하는 것이다.

 

 얼마를 쓸까부터 생각하면 머리만 아프고 생각

정리가 안된다. 얼마 쓰기 전에 이게 지금 정확히 얼마인지부터 조사를 해야 한다. 실거래를 정확히 봐야한다. 그러면 일반매매로는 이 가격 밑으로는 이 물건을 절대 못사는 구나 하는 걸 파악함으로써 얼마 쓸 지 정하는 데 도움이 될 수 있다.

 

 명심해야 될 건 수익이 날 지 안 날지도

확신이 없는 애매한 금액에 사느니 안 사는게 나을 수 있다는 것이다.

 

 사실 초보자 입장에서는 이 3번까지 오는 과정이 꽤나 힘들다.

 

 

 

4. 잔금납부

 

낙찰 받은 날 보증금(최저입찰가의 10%) 냈고 나머지 대략 90%를 준비해서 내야 한다. 그 날부터 대출 알아봐야 하는데 주거래은행을 가는게 아니라 경매장에서 번호 받은 곳을 통해 대출을 받는다. 투기지역은 좀 다르지만, 일반적인 투기지역 바깥은 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 대출이 나온다. 사전에 자금 계획을 세울 때 내가 지금 아예 부동산 투자 경험이 없고 무주택이라면 내가 쓰고자 하는 금액의 80% 계산해 보고 감정가의 70% 계산해서 낮은 숫자로 알고 있으면 그 금액은 다 나온다. 보통은 낙찰가 80%가 나올거라 생각하고 들어 간다.

낙찰받고부터 납부까지 1달 반 정도의 기간을 준다.

잔금납부 기한 안에 아무때나 내면 되는데. 협상기간만큼 이자를 안내도 되기 때문에 조금이라도 이자를 덜 내려고 거의 끝까지 들고 있는다. 간혹 명도를 할 필요가 없는 경우라면 바로 내는 경우도 있다.

 

5. 명도

 

잔금납부가 다 될때까지 가만히 있지 말고 명도도 같이 진행을 하고 있어야 한다. 이자를 계속 내고 있는 중이고, 또한 빨리 수익실현을 할수록 당연히 좋기 때문에 명도는 빨리할 수록 좋다.

배당기일까지를 양호하게 명도가 된 마지노선으로 본다. 그게 언젠가 하면 보통 잔금내고 한 달, 낙찰 기준으로 하면 2달 반에서 3달이다.

 

 사람 대면하는 게 두려워서 못하겠다 하면 그냥 절차대로 하면 된다. 점유자를 아예 만나지 않고도 가능하다. 법원 인도명령 직원이 가서 처리하게끔 하는 것이다. 조금은 시간이 딜리에 되겠지만 거기에 대해 비용을 납부하면 됨. 근데 비용도 사전에 내가 입찰가 쓸 때 그정도 감안해서 낮춰서 써도 되니까 명도 때문에 경매를 어렵게 생각할 필요는 없다.

 

6. 수리

 

명도까지 되면 수리를 한다. 근데 집이 깨끗하다면 도배나 입주 청소정도만 할수도 있고 상황에 따라 다갈아 엎는 경우도 있다.

 

7. 수익실현

 

 총 3가지의 수익실현 방법이 있다.

   1. 바로 매도(싸게 샀으니까 그냥 만족하고 파는 것이다)

   2. 세를 놓는다(월세, 전세).

   3. 실거주

 

 

<정리>

 

 이상의 경매의 7STEP 이었다.

 

 낙찰받고 최종 수익실현까지 갔을 때 3~4개월 안에 되면 무난하게 된 것이다.

 

 경매에서 항상 명심해야 될 것은

경매의 목표는 낙찰이 아니라 수익을 내는 것이란 점이다.

한 번에 안될 가능성 당연히 크고 10번을 해도 안될 수도 있다.

그러면 과정이 지칠 수도 있는데 그렇다고 조급해 하면 안된다.