[부동산 투자] 실제 투자할 아파트는 어떻게 고를까? 실전투자법 1

<INTRO>

 

 부동산 투자를 하겠다 하면 제일 먼저 생각해야 되는 것은

결국 어디를 사야 되는지, 무엇을 사야 되는지이다.

 

물론 가용한 돈이 많다면 크게 제한은 없겠지만 초보 투자자라는

입장에서 서울, 경기권에 아파트 투자를 할 만큼은돈이 없다고 해보겠다.

또한 현금흐름을 만들 수 있는 수익형 투자를 한다고 가정 하겠다.

 

 그러면 서울, 경기권에서 할 수 있는 투자는 다세대, 오피스텔 정도가 될

것이고(다가구는 어려워서 일단 제외했음) 그 외 지방에서는 아파트 투자가

가능할 것이다. 우리는 여기서 다시 지방에서 아파트 투자를 하는 것으로 하고

내용을 계속 진행해 나가겠다.

 

 일단 지방에서 아파트를 사려 한다. 그런데 전국의 많은 곳에서 어떤 아파트를 사야 할까.

그것을 탐색하는 범위를 점점 좁혀나가겠다. 먼저 전국을 필터링을 해보겠다.

 

 

<투자할 아파트 고르기>

 

1. 전국 지역 필터링 // 너무 작은 지역은 안 가는 게 나음.

 전국을 도 단위로 봤을때, 내륙에서 수도권을 빼고 모든 도를 분석한다.

강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남이 있다.

또 이 도 안에서 보면 시, 군, 구로 나뉘는데 군과 구는 빼도록 하겠다.

그럼 이제 시들이 남게 되는데 이 도안에서도 인구가 적은 시들은 빼주도록 한다.

 

 이런 필터링 과정을 거치면 수요가 어느 정도 보장되는 도시가 남게 되는 것이다.

부동산 시장의 경우 엄청난 호재나, 전쟁같은 특수한 경우가 아니고는 크게 수요가

변하지 않는다. 그래서 서울이나 수도권 시장이 아닌 그 지역 자체로 움직이는 지방

시장들은 공급의 영향이 매우 크다.

 

 그래서 이렇게 필터링을 하고 그 안에서 투자할 아파트를 공급 데이터를 기반으로

고르는 것으로 하겠다.

 

※ 인구 대비 매년 필요한 새 아파트 수는 인구의 0.5%라 한다.

    ex) 만약 어느 지역의 인구가 200,000명이라면 매해 필요한 새

         아파트의 수는 1,000채이다.

 

2. 수요 공급 데이터 분석을 통해 투자할 만한(오를 것 같은) 지역 선정

※ 공급 데이터와 흐름의 상관관계를 보고 지금 매력도가 올라온 곳을 간다.

 

 부동산 투자도 결국 오를 것이라 판단하는 곳에 투자하는 것이다.

 

 부동산 시장의 가격은 결국 수요와 공급에 의해서 결정되게 된다.

집을 구입한다면 다른 거 다 떠나서 기본적으로 앞뒤로 3년 정도의

공급물량은 파악을 하고 있어야 한다.

 

 그래서 그게 올해부터 앞으로 3년동안 많다 하면 내 집 마련이나 투자를

조금 보류하고, 반대로 공급이 굉장히 많았다가 앞으로 줄어들고 있다하면

무조건 한다는 아니지만 구입이나, 투자에 용기를 내 볼 수는 있는 것이다.

 

 그런데 이 수요와 공급 데이터는 잘 정리돼서 나오는 사이트가 이미 많다.

그래서 그것을 활용하면 된다. 그리고 이것은 기본이다.

 

https://aptgin.com/

부동산지인

대표적으로 부동산 지인이라는 사이트가 있다.

 이 사이트에서 입주량과 수요량을 확인할 수 있는 것을 볼 수 있다.

참고로 아파트는 보통 분양으로부터 대략 3년후부터 입주가 시작되기 때문에

3년후까지의 데이터까지 나오는 것을 확인할 수 있다.

이런 데이터를 통해 분석하는 것인데 앞서 말했듯이 부동산 시장은

수요는 거의 정해져 있다고 생각하면 되기 때문에 공급에 의해 가격의 변동에

대해 감을 잡아볼 수 있다. 

 

 이 경우 2016 ~ 2018년에 공급이 수요에 비해 확연히 많은 것을 확인할 수 있다.

그렇다는 것은 공급이 많았기 때문에 가격이 아파트 가격이 꽤 떨어졌을 것이라

예상할 수 있고 실제 시세 그래프까지 봤떠니 실제로 많이 떨어져 있다. 그러면

그 지역을 임장을 한 번 가볼 필요가 있는 것이다.

 

 이 지역의 경우 부동산 투자자들은 보통 이르면 2018년 봄, 늦으면 가을

쯤에 임장을 가서 시장의 분위기를 파악해 보면 좋다. 시장의 분위기를 보면

내가 늦었구나, 빨리 왔구나 같은 것은 감을 잡을 수 있다.

 

 사실 몰랐을 때는 이게 굉장한 경쟁력이지만 이제는 모두가 이런 데이터를 다 보고

기본이기 때문에 다른 방법이 필요한 것이다. 그러나 이것만 알아도 큰 손해는 안 볼 수 있다.

 

 부동산이란 게 마냥 사놓고 기다리면 오르겠지가 아니다.

특히 그게 서울이나 그런 핵심지역이 아니라 전국적으로 필터링한 지역들은

무조건적인 장기투자를 하면 안된다.

시세변동에 공급이 굉장히 큰 영향을 미치기 때문이다.

 

3 임장(시가지 파악, 가장 비싼동, 가장 비싼 아파트 먼저 탐색)

 

 이제 이렇게 해서 자기가 투자를 할 지역을 골랐으면 자기가 가기로 한 지역에 대해 

어디를 둘러봐야 하는지를 확인한다.

 시라는 것이 엄청 넓고 커 보이지만 시가지 핵심 동을 제외하면 뒤에는 읍, 면, 산이고 해서 핵심지는 얼마 되지 않는다.

모든 지방들의 구조가 이렇다. 핵심동은 한 곳에서 몰려 사는 것이다.

 

 그렇다면 처음 갈 때 어디를 가야할까? 어떤 아파트를 제일 먼저 봐야할까?

바로 제일 비싼 것(제일 좋은 것)을 봐야 한다. 만약 서울에 투자하고 싶다면 강남을 가봐야 하는 것이다.

제일 좋은 것은 제일 비싼 것이다. 현 상황에서 제일 비싸다는 건 사람들이 제일 많이 선호하기 때문에

수요가 많아서 비싼 것이다. 거품이네 아니네 하닌 것은 그 뒤에 결정할 문제이다.

그래서 어떤 지역이든 가면 제일 먼저 제일 비싼 곳(제일 좋은 곳)을 가야 한다. 

 

 거기 둘러보고 부동산도 들러서 사장님과 대화도 하면서 현재 상황에 대해 듣는다.

내가 끝물인지 일찍 온건지 파악해 본다. 그리고 투자에 대한 결정을 내릴 수 있다.