투자10 채무자의 3유형 (헤지, 투기, 폰지) 1. 헤지 차입자 : 현재 소득으로 원금가 이자를 갚을 능력이 있는 채무자로, 다른 두 유형보다 안정적이다. 2. 투기적 차입자 : 현재 소득으로 부채의 이자는 갚을 수 있지만, 원금을 갚으려면 새로 빚을 지거나 보유 자산을 팔아야 하는 채무자를 말한다. 이들은 자신이 투자한 자산의 가치가 예상만큼 오르지 않거나 금리가 급상승하면 지급불능 상태에 빠져 폰지 차입자로 전락할 가능성이 있는 유형이다. 3. 폰지 차입자 : 현재 소득으로 원금뿐만 아니라 이자도 갚을 수 없는 가장 불안정안 채무자이다. 보통 호황기에는 투기적 차입자와 폰지 차입자가 증가하는데, 이는 곧 자산 시장의 과열로 이어진다. 이후 높아진 가격 때문에 차입자들이 투자한 자산이 매매되지 않고, 기대만큼의 수익을 내지 못하는 상황이 되면서 경.. 2020. 4. 5. [부동산 투자] 경매 하는 법 실전 7단계 정리 이전 글에서 부동산 투자에서 경매의 의의와 장점에 대해서 알아봤다. 그렇다면 이제 경매를 실제로 하는 법을 처음부터 알아보도록 하자. 1. 물건검색 & 권리분석 굿옥션이나, 다른 사설 경매사이트들을 이용하면 편리하다. 물론 국가에서 운영하는 공식 대법원 경매사이트를 이용할 수도 있다. 물건검색을 하고 괜찮은 물건을 찾는다. 이때 권리분석도 같이 하는 것이다. 권리분석과 물건검색을 쭈욱 하다가 이거 괜찮은 물건인 거 같다 하면 임장을 간다. ※ 권리분석 : 이 물건이 법적으로 안전한가 위험한가를 따져보는 것이다. 경매로 나왔다는 건 그 자체가 어떤 문제점이 있다는 뜻이다. 근데 어떤거는 낙찰받고 나서 그 문제가 모두 깔끔히 해결되는 물건이 있고 어떤 물건은 낙찰받고도 여전히 그 문제가 해결되지 않는 물건이.. 2020. 3. 28. [부동산 투자] 경매에 대한 의의, 경매를 하는 것의 장점 경매에 대해서 말하면 '경매로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다'라고 말하는 사람들이 있다. 이것은 전체적인 부동산 시장에 대한흐름과 그 지역에 대한 1~3군에 대한 면밀한 분석이 돼있지 않은 상태에서 그냥 내가 좋아 보이는 아파트에 경매 넣고 몇 십명 들어오고 패찰되고 그걸 반복하다가 아 이제 경매의 시대는 끝났구나 라고 생각하게 되고 말하는 사람일 것이라 생각한다. 또한 만약 경매를 통해 1~2천 싸게 샀더라도 그 지역들 자체가 쭉 가격이 떨어져 버려 경매로 싸게 산 게 별 의미 없어져 버리는 경우도 있다. 이러한 문제들이 다 경매를 단편적으로만 바라보는 시각에서 발생하게 되는 문제점들이다. 경매를 통해서 시세보다 싸게 살 수 있는 맥시멈을 20%라 보더라도 1억이면 2천만 원, 2억이면 4천만 원 절.. 2020. 3. 28. [부동산 투자] 지역분석 - 랜드마크 아파트의 5요소 1군이 뭐냐, 2군이 뭐냐 이런 지역적인 분석을 어떻게 하고 무슨 기준으로 나뉘는 걸까. 또한 그 지역의 대장 아파트인 랜드마크 아파트는 어떤 지역적 요소에 의해 결정되는 것일까. 1. 일자리 대부분의 사람들은 매일 출퇴근을 해야 한다. 그 출퇴근 하는 일터의 위치는 보통 우리가 결정할 수 있는 게 아니다. 출퇴근 하는 그 일터가 가까울 수록 생활의 질은 당연히 올라갈 것이고 또 보통 우리의 삶은출퇴근은 하지 않을 수 없는 삶 그 자체이기 때문에 이게 가장 필수요소이다. 이게 가장 근본이고 이걸 무시하고는 입지라는 게 생겨나지 않는다. . 부동산 거래라는 것은 내가 이것을 샀을 때 다음에 이걸 받아줄 사람이 있어야 한다. 또 그 사람들이 많아야 한다. 그래서 단순히 내가 살고 있는 집과 내가 살고 있는 .. 2020. 3. 27. [부동산 투자] 실제 투자할 아파트는 어떻게 고를까? 실전투자법 2 앞에서는 들어갈 지역을 데이터 분석을 통해 들어간 후 제일 비싼 아파트를 보는 것 까지 했다. 그런데 사실 우리가 지역을 찾아서 들어가기 위해 사용한 데이터는 누구나 다 아는 것이고 기본일 뿐이다. 그래서 보통 좋다고 생각해서 가보면 이미 발빠른 투자자들이 들어와 있어서 늦었을 가능성이 크다. 그럼 여기서 좋은 투자처를 찾기 위해 더 분석해야 할 포인트는 무엇일까. 여기서 중요한 것은 이제 그 정한 지역 안에서 어딜 가느냐가 굉장히 중요하다. 무슨 말이냐면 지역의 공급량 그래프를 보고, 똑같이 2018년 봄에 임장을 가봤 는데같은 지역에서도 어디는 이미 가격이 꽤 오른 곳이 있고, 어디는 아직 빠지고 있기도하면서 불과 옆 동네인데도 불과하고 가격이 엄청나게 차이가 난다는 것이다. 그렇다는 것은 같은 지역.. 2020. 3. 27. [부동산 투자] 실제 투자할 아파트는 어떻게 고를까? 실전투자법 1 부동산 투자를 하겠다 하면 제일 먼저 생각해야 되는 것은 결국 어디를 사야 되는지, 무엇을 사야 되는지이다. 물론 가용한 돈이 많다면 크게 제한은 없겠지만 초보 투자자라는 입장에서 서울, 경기권에 아파트 투자를 할 만큼은돈이 없다고 해보겠다. 또한 현금흐름을 만들 수 있는 수익형 투자를 한다고 가정 하겠다. 그러면 서울, 경기권에서 할 수 있는 투자는 다세대, 오피스텔 정도가 될 것이고(다가구는 어려워서 일단 제외했음) 그 외 지방에서는 아파트 투자가 가능할 것이다. 우리는 여기서 다시 지방에서 아파트 투자를 하는 것으로 하고 내용을 계속 진행해 나가겠다. 일단 지방에서 아파트를 사려 한다. 그런데 전국의 많은 곳에서 어떤 아파트를 사야 할까. 그것을 탐색하는 범위를 점점 좁혀나가겠다. 먼저 전국을 필터.. 2020. 3. 27. 이전 1 2 다음
